O refinanțare de lichidare are loc atunci când investitorii încheie un nou împrumut pe o proprietate existentă pentru a extrage capitaluri proprii din acea proprietate. Rambursările de refinanțare se întâmplă atunci când investitorii refinanțează pentru mai mult decât ipoteca curentă și primesc diferența de numerar. Rambursările de refinanțare necesită cel puțin 30% până la 40% capitaluri proprii și au rate în jur de 3,25%.
Dacă sunteți în căutarea unui creditor renumit care oferă o refinanță de retragere, verificați Visio Lending. Oferă rate competitive pentru debitorii principali și poate, de obicei, să finanțeze refinanțarea în doar trei până la patru săptămâni. Durează doar câteva minute pentru a fi precalificată online.
Vizitați împrumutul Visio
Cum funcționează o refinanțare de lichidare
O refinanțare de lichidare se realizează atunci când investitorii refinanțează o locuință pentru a extrage capitaluri proprii din proprietate. Ei iau un nou împrumut pentru a-și achita ipoteca existentă și, dacă noul împrumut este mai mare decât împrumutul precedent, aceștia pot folosi diferența pentru a utiliza ca buget de reabilitare sau pentru a investi în alte proprietăți. O refinanțare de retragere vă permite, în esență, deblocarea numerarului într-o investiție nelichidă.
O refinanță de refinanțare, cunoscută și sub denumirea de "refi de retragere", poate finanța până la 75% din valoarea curentă a valorii de piață a unei proprietăți (FMV), cunoscută ca raportul împrumut-valoare (LTV). Aceasta înseamnă că aveți nevoie de cel puțin 30% capitaluri proprii într-o proprietate pentru o refinanțare de retragere pentru a avea sens. De exemplu, o casă în valoare de 150.000 de dolari poate fi refinanțată cu un împrumut de până la 112.500 $, derivată din:
(Valoare de piață echivalentă cu 150.000 USD) x (0.75 LTV) = suma maximă de refinanțare de 112.500 USD
Dacă soldul ipotecar existent este mai mare sau egal cu 112.500 de dolari, atunci un refi de retragere ar avea sens doar dacă doriți să blocați o rată a dobânzii mai mică. Investitorii cu soldurile ipotecare existente sub 112.500 de dolari, cu toate acestea, pot folosi noul împrumut pentru a achita ipoteca existentă. De exemplu, dacă soldul principal al împrumutului dvs. este de 100.000 $ și refinanțați cu un împrumut de 112.500 $, ar fi rămas 12.500 $ pentru a investi în altă parte.
Prin urmare, cele trei componente importante ale unei refinanțe de lichidare sunt:
- Balanța ipotecară existentă
- Valoarea de piață corectă a proprietății
- Noua valoare a împrumutului
În mod tipic, investitorii solicită un refi de retragere și, dacă este acceptat, creditorul și compania de titluri se vor ocupa de plata împrumutului existent printr-un transfer bancar. Debitorii primesc apoi fondurile în exces în "numerar", care este de obicei sub forma unui sârmă la banca lor sau un cec certificat de la compania de titlu.
Dacă sunteți în căutarea unui nou creditor care să vă ajute cu refinanțarea dvs. de numerar, nu căutați mai mult decât Visio Lending. Este un creditor online care se specializează în împrumuturi pentru investiții imobiliare, atât pe termen scurt, cât și pe termen lung. Precalificarea durează câteva minute, așa că verificați compania astăzi.
Vizitați împrumutul Visio
Oamenii o refinanțare de lichidare este potrivit pentru
O refinanțare de refinanțare este folosită în mod obișnuit de către investitorii care dețin cel puțin 30% până la 40% capitaluri proprii într-o investiție imobiliară existentă. Acești investitori folosesc o refinanțare de retragere pentru a-și extrage capitalul propriu și a cumpăra fie o nouă investiție în imobiliare, fie o renovare a unei investiții imobiliare existente. Suma noului împrumut trebuie să fie mai mare decât soldul ipotecar vechi, iar diferența este încasată în numerar.
În mod specific, o refinanțare de lichidare este potrivită pentru trei tipuri de investitori:
- Pe termen scurt fix-și-flippers căutând să achiziționeze, să renoveze și să transforme o nouă proprietate de investiții.
- Investitori pe termen lung în buy-and-hold care doresc să pună o plată în avans pe o nouă proprietate sau să o cumpere cu toate banii.
- Investitori pe termen lung în buy-and-hold în căutarea unei renovări a unei proprietăți de închiriere existente.
Nu există restricții cu privire la modul în care investitorii utilizează numerarul dintr-o refinanță de lichidare, de aceea este potrivit pentru diferiți investitori. Prin urmare, banii câștigați pe un refi de retragere pot fi utilizați pentru renovarea unei proprietăți de închiriere pe termen lung, în încercarea de a-și mări valoarea și veniturile din chirii.
Acesta poate fi, de asemenea, utilizat pentru a finanța un proiect pe termen scurt fix-and-flip, precum și o proprietate de închiriere pe termen lung. Fondurile pot, de asemenea, să faciliteze concurența cu cumpărătorii în numerar pentru executarea ipotecilor sau proprietățile vândute la licitațiile imobiliare. Indiferent de intenție, investitorii au nevoie de o proprietate existentă pentru a executa un refi de retragere.
Dacă sunteți în căutarea unei refinanțe de lichidare pentru una sau mai multe proprietăți, atunci Visio Lending ar putea fi potrivită. Are împrumuturi de portofoliu care vă permit să refinanțați pe o singură proprietate sau mai multe proprietăți. Puteți obține până la 2 milioane de dolari cu un termen de 30 de ani și tarife competitive pentru debitori prim.
Vizitați împrumutul Visio
Rata de refinanțare, termeni și calificări
Noul împrumut obținut într-o refinanță de retragere este, în mod obișnuit, similar cu vechiul credit ipotecar. Diferențele sunt că noul împrumut va avea de obicei o rată a dobânzii mai mică și un raport LTV. Veți trebui totuși să îndepliniți anumite calificări pentru a vă califica pentru noul împrumut, cum ar fi obținerea unui scor minim de 640 de credite.
Renunțarea la defalcarea ratelor, termenului și calificărilor
| Refinanțare în numerar | |
|---|---|
| Sumă împrumutată | Până la 75% credit la valoare (LTV) |
| Rata dobânzii | 3.25% - 5% |
| Taxe | 0% - 3% Taxe de împrumut 2% - 5% Costuri de închidere |
| Termen de împrumut | 15 - 30 de ani |
| Timpul de finanțare | 30 - 45 de zile |
| calificări | Scorul minim de credit 640 (Verificați aici scorul dvs. de credit gratuit) 36% - 45% Rata datoriei-venituri Rezervări de numerar 0 - 6 luni |
Visio Lending este un creditor online care deservește investitorii imobiliari care caută o refinanță de retragere. Precalificarea durează doar câteva minute, deci verificați-o astăzi pentru mai multe informații.
Vizitați împrumutul Visio
Suma împrumutului de refinanțare
Potrivit lui Fannie Mae, suma maximă a împrumutului pentru o refinanțare de numerar este următoarea:
- LTV: 75% pentru o proprietate cu o singură unitate
- LTV: 70% pentru o proprietate de două până la patru unități
Valoarea maximă a creditului percepută pentru o refinanțare în numerar este reglementată de Fannie Mae. Sumele împrumuturilor sunt emise ca procent din valoarea FMV a unui bun, care este raportul LTV. În plus, dacă o proprietate a fost listată pentru vânzare în ultimele șase luni, Fannie Mae stabilește o valoare maximă a împrumutului de 70% LTV, indiferent de numărul de unități.
Rambursare și costuri de refinanțare
Ratele de refinanțare și costurile de refinanțare sunt de obicei:
- tarife: 3,25% la 5%
- Cheltuieli de împrumut: 0 la sută până la 3 la sută
- Costurile de închidere: 2% la 5%
Unul dintre avantajele unei refinanțări de lichidare este faptul că ratele dobânzilor la noul împrumut sunt în mod obișnuit mai mici decât ratele dobânzilor la ipoteca veche. Ratele de dobândă pot fi fixe sau variabile și sunt de obicei mai mici decât ratele de 4% până la 6% găsite pe un credit ipotecar tradițional sau ~ 5% găsite pe un împrumut de capital propriu sau o linie de credit.
Cu toate acestea, deoarece refuzurile de retragere sunt unice, comisioanele de origine a împrumuturilor sunt de obicei mai mari decât cele cu ipotecă tradițională. În plus, spre deosebire de un împrumut de capitaluri proprii, refuzul de retragere necesită ca debitorii să plătească costuri suplimentare de închidere. Aceste costuri și taxe sunt, de obicei, luate direct din noul împrumut, reducând suma forfetară primită de debitori.
Termenul de împrumut acordat pentru refinanțare
În general, termenii de împrumut de refinanțare sunt:
- Termen: 15 la 30 de ani
- Perioada de aprobare: 30 până la 45 de zile
- Finanțarea: În termen de trei zile
Acest lucru este important de remarcat deoarece o refinanțare de retragere va extinde de obicei termenul de creditare dincolo de ipoteca veche a investitorilor. Este obișnuit ca investitorii cu doar opt până la zece ani să rămână pe ipoteca lor existentă pentru a refinanța la un împrumut de 30 de ani.
Împrumuturile pentru refinanțare în numerar durează în general între 30 și 45 de zile pentru aprobare. Odată aprobată, banii sunt închiși către titularul inițial pentru a plăti creditul ipotecar, iar restul este însoțit de debitori de către un titular sau de companie escrow în termen de trei zile. Uneori, în locul unei sârmă, cumpărătorii vor primi fondurile într-un cec certificat de la compania de titlu.
Renunțarea la calificări
Următoarele cerințe minime pentru o aprobare de refinanțare în numerar sunt:
- Scor de credit: 640-plus (verificați scorul dvs. de credit gratuit aici)
- Raportul datorie-venituri: 36 la suta la 45 la suta
- Rezervele de numerar: 0 până la 6 luni
- Starea proprietății: Proprietatea nu poate fi listată spre vânzare în momentul depunerii cererii de credit
- Asezonare: Proprietatea trebuie să fie deținută timp de cel puțin șase luni
- echitate: 30 la sută până la 40 la sută într-o proprietate existentă: resedinta primară ocupată de proprietar sau o proprietate de investiții care nu este ocupată de proprietar
- Rezervele de numerar: Mai mult de șase luni
- Declarații fiscale personale: Doi ani
- Rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR): 1,25 DSCR indicat prin furnizarea unui contract de leasing curent
Cu cât scorul de credit este mai mic, cu atât este mai mare raportul dintre datorie și venituri și este mai mare rezervul de numerar necesar. Opusul este de asemenea adevărat. Acest lucru se datorează faptului că refinisarea pentru investiții este riscantă pentru creditori. În general, împrumutul obținut printr-o refinanțare de retragere nu poate fi mai mare de 75% din FMV al proprietății, de aceea este nevoie de 30% până la 40% din capitalul propriu.
Cu toate acestea, o investiție imobiliară care a fost achiziționată în ultimele șase luni este eligibilă pentru o reîncărcare de până la 70% pentru LTV dacă aceasta respectă regula de finanțare întârziată. Norma de finanțare întârziată impune ca o investiție imobiliară să aibă:
- O sumă a împrumutului care este mai mică decât prețul inițial de achiziție plus costurile de închidere
- O tranzacție "cu arme lungi", ceea ce înseamnă că nu există o relație prealabilă între cumpărători și vânzători
- Declarații finale finale care prezintă detaliile financiare ale tranzacției
"Este mai dificil să obțineți aprobarea pentru o refinisare a unei investiții imobiliare decât pentru debitorii care doresc să refinanțeze reședința lor principală. Acest lucru se datorează faptului că este mai mult riscul ca un creditor să împrumute bani unei persoane care nu ocupă proprietatea. "
- Randall Yates, președinte și CEO, Rețeaua împrumutătorului
Unde găsiți o refinanțare de lichidare
Primul loc pentru a căuta o refinanță de retragere este cu împrumutătorul în care aveți deja creditul dvs. original. Aceasta este cea mai convenabilă opțiune, deoarece creditorul va avea deja toate informațiile despre împrumut.
Cu toate acestea, dacă preferați să lucrați cu un alt împrumutător sau credeți că veți găsi o rată mai bună în altă parte, puteți găsi refinisare la majoritatea băncilor, uniunilor de credit și creditorilor online. Un creditor on-line este de obicei la nivel national, are un proces simplificat de pre-aprobare si in general ofera rate competitive.
Creditorul nostru preferat pentru investiții imobiliare este Visio Lending. Este un creditor renumit care oferă refineri de retragere cu rate competitive pentru debitori prim, are împrumuturi în mod special pentru investitori și te poate prequalified în doar câteva minute.
Vizitați împrumutul Visio
Cum să solicitați o refinanțare de lichidare
Majoritatea creditorilor ipotecari tradiționali oferă opțiuni de refinanțare în numerar. Creditorii ipotecari online, cum ar fi Visio Lending, sunt opțiuni teribile pentru investitorii care caută un refi cash-out cu un creditor renumit. Indiferent de creditor, procesul de aplicare a unei refinanțări de lichidare este destul de standardizat.
Împrumutații ar trebui să se aștepte să urmeze acești cinci pași:
1. Determinarea valorii capitalului propriu
Primul pas în calitate de investitori este de a determina valoarea capitalurilor proprii pe care o aveți în cadrul unei refinanțe de lichidare potențiale. Puteți face acest lucru prin scăderea soldului ipotecar rămas de la FMV al proprietății. Companiile precum Zillow au informații exacte și gratuite și puteți plăti și pentru evaluarea dvs. independentă.
2. Identificați creditorul ipotecar
Odată ce ați stabilit că aveți cel puțin 30% până la 40% din capitalul propriu, următorul pas este identificarea unui creditor ipotecar aprobat de Fannie Mae, care să vă ajute cu refi-ul dvs. de retragere. Fannie Mae are o listă de creditori accesibili și puteți angaja și un creditor național, cum ar fi Visio Lending sau ceva similar.
3. Solicitați o prealabilitate
Indiferent de creditorul pe care îl alegeți, procesul de aplicare a unei refinanțe de lichidare este de obicei același. Veți aplica mai întâi pentru precalificare, în cazul în care un creditor va cere informații de bază și vă va oferi o estimare generală a împrumutului. Acest lucru ar trebui să vă ofere o înțelegere generală a cât de mult echitate puteți extrage din proprietatea dumneavoastră. Precalificarea durează câteva minute și vă oferă o sumă maximă de împrumut posibilă.
4. Finalizați aprobarea prealabilă
De acolo, creditorii vor efectua o apreciere și vor cere mai multe informații pentru investitori, cum ar fi două restante de plată, o listă a activelor totale și a datoriilor. În plus, dacă este vorba de o investiție imobiliară care este refinanțată, investitorii trebuie să arate în numerar rezervele de șase luni, declarațiile fiscale personale de doi ani și un contract de închiriere actual. Informațiile din această etapă ajută creditorii să determine termenul specific de împrumut, ratele și costurile oferite pentru refi-ul de retragere.
5. Primește finanțare
Ultimul pas este de a primi împrumutul care a fost finalizat în timpul pre-aprobării. Aceasta durează în mod obișnuit după trei zile de la aprobarea completă a cererii. În acest timp, fondurile din împrumut sunt conectate direct la contul bancar al debitorilor, iar debitorii sunt responsabili pentru achitarea vechiului credit ipotecar și pentru utilizarea fondurilor rămase pentru alte investiții.
Dacă aveți proprietăți unice sau multiple de închiriere pe care doriți să obțineți un refinisaj de retragere, consultați serviciul de creditare Visio. Oferă rate competitive pentru debitorii principali și vă poate precalifica în doar câteva minute.
Vizitați împrumutul Visio
Exemplu de refinanțare de lichidare
Investitorii își pot refinanța reședința primară, precum și orice proprietăți de investiții pe care le dețin deja în general în aceleași condiții. Investitorii încep prin evaluarea diferenței dintre un FMV al proprietății existente și soldul existent al împrumutului. Dacă există o diferență de cel puțin 30% până la 40%, ar putea avea sens să executați o refinanță de retragere.
De exemplu, investitorii ar putea dori un capital suplimentar pentru a face îmbunătățiri pe o proprietate existentă sau pentru a cumpăra o proprietate nouă. Plănuind pentru o evaluare independentă și analizând soldul valorii și ipotecilor unei investiții imobiliare existente, investitorii găsesc următoarele:
- 150.000 $ FMV
- Soldul de credit ipotecar rămase în valoare de 90 000 USD
Investitorii știu că există 40% din capitalul propriu și că proprietatea este un bun candidat pentru un refi cash-out, derivat din:
- (150.000 $ - 90.000 $) / (150.000 $) = 40%
De aici, investitorii refinanțează proprietățile investiționale cu un nou împrumut, la un raport de 75% pentru LTV. Aceasta înseamnă că investitorii vor primi 112.500 de dolari în numerar de la o societate de titluri sau escrow, găsită ca:
- (150.000 USD FMV) x (75% LTV) = 112.500 USD
Fondurile sunt de obicei conectate direct în contul bancar al debitorilor în termen de trei zile de la aprobarea împrumutului. Investitorii iau apoi banii din refinanțare și plătesc complet ipoteca veche, lăsând investitorii cu 22.500 dolari în numerar. Acest lucru este derivat din:
- (Suma noului împrumut de 112.500 $) - (soldul ipotecar vechi de 90.000 $) = 22.500 $
Numerarul este utilizat în mod obișnuit pentru a face îmbunătățiri pe o proprietate existentă sau ca o plată în avans pentru a achiziționa o nouă proprietate de investiții. Ca parte a refinanțării de lichidare, debitorii vor trebui să acopere în mod obișnuit următoarele cheltuieli:
- 2% până la 5% costuri de închidere
- 0% până la 3% comision de origine a împrumutului
Aceste taxe sunt luate direct din împrumut, reducând valoarea totală a împrumutului cu până la 8%. Cu 2% în costurile de închidere și 1% în taxele de origine a împrumutului, de exemplu, suma creditului este redusă la:
- (Suma de 112.500 USD) - (112.500 dolari x 2 la sută costuri de închidere) - (112.500 dolari x 1 la sută taxe de origine) = 109,125 dolari suma împrumutului
Aceasta reduce cantitatea de numerar pe care investitorii o primesc:
- (Suma creditului de 109,125 USD) - (soldul ipotecar vechi de 90 000 USD) = 19,125 USD
La sfârșitul acestei retrageri, investitorii vor avea 19,125 dolari în numerar pentru a investi în alte active imobiliare sau renovări. În plus, presupunând că termenul este același, investitorii au, de obicei, o rată a dobânzii ușor mai mică și o plată ușor mai ridicată, ceea ce face ca noua plată a împrumutului lunar să fie mai mică decât vechea plată ipotecară lunară.
Retragerea impozitelor de refinanțare
O refinanțare de refinanțare permite, în general, debitorilor să acceseze o sumă mare de numerar fără taxe, utilizând propriile capitaluri proprii. Nu trebuie să plătiți impozite pe banii pe care îi luați, deoarece IRS nu consideră că este "venit câștigat". În schimb, banii provin din capitalul propriu din casa dvs. pe care îl accesați prin refinanțarea într-un împrumut mai mare, achitarea primului dvs. credit și păstrarea diferenței în numerar.
Dobânda pentru acest nou împrumut este, în general, deductibilă, la fel ca orice împrumut ipotecar, astfel încât să vă puteți retrage plățile de dobânzi la sfârșitul anului fiscal. Cu toate acestea, rețineți că, dacă intenționați să vindeți proprietatea, trebuie totuși să plătiți impozitul pe câștigurile de capital din profiturile dvs., cu excepția cazului în care faceți o schimbare de 1031. Deoarece aceste scenarii fiscale se pot complica, vă sugerăm să consultați cu profesioniștii fiscali înainte de a lua o decizie majoră.
Pro și contra unei refinanțe de lichidare
O refinanțare de retragere poate fi o modalitate excelentă de a vă plăti ipoteca existentă și de a obține niște bani în plus pentru a plăti datoriile, pentru a repara o proprietate sau a cumpăra chiar o proprietate nouă. Cu toate acestea, are unele dezavantaje, cum ar fi necesitatea de a plăti costuri suplimentare de închidere.
Pro-urile unei refinanțe de lichidare
- Numerar să cheltuiți oricât doriți
- Consolidarea datoriilor
- Rata dobânzii este de obicei mai mică decât împrumutul existent
- Deduceri fiscale asupra dobânzii
Contra pentru o refinanțare de lichidare
- Posibil un termen de împrumut mai lung
- Trebuie să plătiți 2% până la 5% la închiderea costurilor
- Unele bănci solicită să dețineți proprietatea pentru mai mult de șase luni pentru a vă califica
Refinanțe vs. împrumuturi de capitaluri proprii
Un împrumut de capital propriu este o a doua ipotecă scos pe o locuință pentru a plăti pentru obiecte mari, cum ar fi educație, îmbunătățiri la domiciliu, facturi medicale sau ceva similar. Nu înlocuiește sau nu plătește ipoteca existentă. Acest lucru este diferit de o refinanțare de retragere, care plătește ipoteca existentă cu un împrumut mai mare, iar debitorii obțin diferența în numerar.
În general, există trei tipuri de împrumuturi pentru acasă:
- Împrumut de capital propriu (HEL): Împrumut unic pentru sumă forfetară plătit înapoi pentru o anumită perioadă de timp.
- Linia de capital de credit de acasă (HELOC): Linie de credit revolving bazată pe valoarea unei case.
- Linia de credit pentru investiții imobiliare (LOC): Linie de credit revolving pentru o proprietate non-proprietar
În plus, o refinanțare de retragere va avea de obicei o rată a dobânzii mai mică și un termen mai lung decât un împrumut de capital propriu sau o linie de credit. Recomandăm investitorilor să exploreze mai întâi opțiunile de refinanțare înainte de a căuta în HEL și HELOC.
Totuși, s-ar putea întâmpla câteva ori când un împrumut de capital propriu este o alternativă bună la un refi de retragere. Din moment ce HELOC sunt linii de credit, de exemplu, fix-și-flippers pe termen scurt pot scoate un HELOC și așteaptă să-l folosească când apare ocazia. Acest lucru nu este posibil cu un refi de retragere sau un HEL, ambele emite o sumă forfetară și plătesc plăți lunare fixe.
Dacă sunteți interesat de mai multe informații despre împrumuturile de capitaluri proprii, verificați ghidul nostru aprofundat cu privire la momentul utilizării unui împrumut de capital de origine sau a unei linii de credit.
Visio de împrumut este un creditor național care oferă atât împrumuturi de proprietate unică de închiriere și împrumuturi de închiriere de portofoliu pentru trei până la șapte proprietăți de închiriere. Puteți obține, în general, de la 45.000 dolari la 2 milioane de dolari, cu 75% la 80% LTV, termeni de 30 de ani și tarife competitive pentru debitorii prime. Aplicați online în câteva minute pentru a vedea cât de mult vă calificați.
Vizitați împrumutul Visio
Linia de fund
O investiție de refinanțare este utilizată de investitori pentru a extrage acțiuni din proprietăți existente în încercarea de a face alte investiții. Banii câștigați dintr-un refi de retragere pot fi utilizați pentru a achiziționa o nouă proprietate sau pentru a renova o proprietate existentă. În plus, atât reședințele primare ocupate de proprietari, cât și proprietățile de investiții care nu sunt deținute de proprietari pot fi utilizate într-o reîncărcare de numerar.
Dacă sunteți în căutarea unui refi cash-out, verificați Visio Lending. Acesta oferă un împrumut de închiriere cu rată fixă de 30 de ani destinat să obțină lichidarea de la o proprietate de închiriere existentă. Ratele sunt competitive pentru debitorii principali, iar aplicarea lor online durează câteva minute. Deblocați capitalul proprietății dvs. astăzi.
Vizitați împrumutul Visio
